자취방 계약 만료 체크리스트: 보증금 깎이지 않게 나가는 순서
짐 빼는 순서가 아니라 보증금을 지키는 순서입니다. 원상복구가 어디까지 임차인 몫인지, 나갈 때만 받을 수 있는 돈이 무엇인지 근거와 함께 정리했습니다.
이사 당일 아침, 집주인이 벽지 얼룩과 못자국을 가리키며 도배값을 보증금에서 빼겠다고 합니다. 계약서를 꺼내 봐도 “원상복구” 네 글자뿐입니다. 이삿짐 차는 이미 문 앞에 서 있습니다.
근거가 필요합니다.
원상복구 범위는 목소리 큰 쪽이 정하지 않습니다. 법원은 살면서 자연히 생긴 마모와 임차인이 잘못해서 생긴 훼손을 나누어 보고, 앞쪽 비용은 특약이 없는 한 집주인 몫으로 봅니다.
이 글은 계약 종료 통지부터 이사 당일 정산까지, 자취방을 나가면서 돈을 잃지 않는 순서를 다룹니다. 들어올 때 챙길 것이 아니라 나갈 때 챙길 것만 모았습니다.
들어올 때보다 나갈 때가 어렵습니다
입주할 때는 계약서를 쓰고 보증금을 보내고 전입신고를 하면 큰 흐름이 끝납니다. 나갈 때는 종료 통지, 원상복구 협의, 관리비 정산, 보증금 반환이 한꺼번에 몰립니다.
하나만 늦어도 현관 앞에서 협상하게 됩니다. 통지를 미루면 계약이 그대로 이어지고, 원상복구 기준을 모르면 도배와 장판 비용이 통째로 공제되며, 장기수선충당금은 먼저 청구하지 않으면 아무도 알려주지 않습니다.
법원은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용했다면 처음 상태보다 나빠졌더라도 그대로 반환하면 된다고 봅니다. 이렇게 통상적인 사용에서 생기는 상태 악화를 통상의 손모라고 부릅니다.
통상의 손모에는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 복구 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다는 것이 판결에서 확인된 원칙입니다.
만기 두 달 전 통지가 첫 단추입니다
언제까지 무엇을 알려야 하나
임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 거절하거나 조건 변경을 알리지 않고, 임차인도 만기 2개월 전까지 아무 말이 없으면 계약은 같은 조건으로 다시 이어집니다. 이것이 묵시적 갱신입니다.
나갈 생각이라면 늦어도 만기 2개월 전에 종료 의사를 전합니다. 전화로만 말하면 나중에 들은 적 없다는 답이 돌아올 수 있으니, 문자나 메신저처럼 보낸 날짜가 남는 방법을 함께 쓰세요.
이미 갱신된 뒤에 나가려면
묵시적 갱신이 된 뒤에도 임차인은 언제든 계약 해지를 통고할 수 있습니다. 다만 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다.
그 3개월치 월세와 관리비는 임차인이 냅니다. 새 집 입주일을 먼저 잡아 두면 두 집 월세를 겹쳐 내는 기간이 생기므로, 해지 통고 날짜를 기준으로 이사 일정을 짜야 합니다.
약정한 기간을 다 채우고 나가면 새 세입자를 구하는 중개보수는 임차인이 낼 이유가 없습니다. 반대로 기간을 못 채우고 중도에 나가는 경우에는 법으로 정해진 의무는 아니지만 임차인이 부담하기로 합의하는 사례가 많습니다.
중도 해지를 먼저 꺼낼 때는 이 비용을 누가 낼지 문자로 정리해 두세요. 말로만 넘기면 보증금 반환 직전에 다시 다투게 됩니다.
여기까지가 나가겠다는 뜻을 남기는 단계입니다. 만기 두 달 전에 손댈 일은 네 가지로 정리됩니다.
- 계약 종료 의사를 문자나 메신저로 통지 — 보낸 날짜가 남는 방법으로
- 계약서 원상복구 특약 문구 다시 확인 — 문구 하나로 부담이 갈립니다
- 중도 해지라면 중개보수 부담을 먼저 합의 — 나가겠다고 말하는 그 자리에서
- 새 집 입주일과 해지 효력일 맞추기 — 월세가 겹치는 기간을 줄입니다
원상복구는 어디까지가 임차인 몫일까요?
고의와 과실이 있었는지가 기준입니다
구분선은 명확합니다. 살면서 자연히 생기는 변색과 마모는 통상의 손모로 보고, 부주의나 방치로 만든 파손과 오염은 임차인이 책임집니다.
판례에서 확인된 원칙이 하나 더 있습니다. 임차인은 자신이 빌렸을 때의 상태로만 돌려주면 되므로, 앞서 살던 사람이 해 놓은 시설까지 되돌릴 의무는 없습니다.
실무에서 자주 인용되는 예시를 갈래별로 묶으면 다음과 같습니다.
| 부위 | 통상의 손모로 보는 쪽 | 임차인 부담으로 보는 쪽 |
|---|---|---|
| 벽면 못자국 | 액자나 달력을 걸었던 정도의 작은 자국 | 도배를 다시 해야 할 만큼 크거나 많은 구멍 |
| 벽지 변색 | 냉장고와 텔레비전 뒤가 검게 변한 자국 | 낙서, 담배 연기가 밴 얼룩 |
| 바닥 | 시간이 지나며 생긴 가구 눌림과 색 바램 | 가구를 끌다 생긴 긁힘과 파임 |
| 곰팡이 | 건물 구조나 누수 때문에 생긴 결로 곰팡이 | 결로를 오래 방치해 넓게 번진 얼룩 |
이 구분은 절대적인 선이 아닙니다. 실제 판단은 집의 원래 상태, 거주 기간, 사용 방식을 함께 보고 개별적으로 이루어집니다.
특약이 있으면 계약서가 먼저입니다
계약서에 원상복구 특약이 있으면 그 내용이 우선 적용됩니다. 다만 통상의 손모까지 임차인이 부담한다는 합의로 인정받으려면, 임차인이 그런 내용을 알고 동의했다는 점이 드러나야 합니다.
실제 판결에서는 임차인이 그 특약을 인식하고 합의 내용으로 삼았다고 볼 수 없다면 통상 손모에 해당하는 공사비까지 물릴 수는 없다고 판단했습니다. 그래서 계약서를 다시 꺼내 특약 문구부터 확인해야 합니다.
계약서부터 봅니다.
협의 자리에서 힘을 갖는 쪽은 목소리가 큰 사람이 아니라 자료를 가진 사람입니다. 다음 네 가지를 미리 갖춰 두면 공제 요구가 들어와도 그 자리에서 근거를 따질 수 있습니다.
- 입주 당시 찍어 둔 사진과 영상 찾아두기 — 원래 있던 흠의 증거
- 통상의 손모와 훼손을 나눠 목록으로 정리 — 위 표의 갈래를 기준으로
- 공제 항목과 금액, 산출 근거를 문서로 요청 — 말로 들은 금액은 남지 않습니다
- 견적서 없는 뭉뚱그린 금액은 그 자리에서 보류 — 동의하면 되돌리기 어렵습니다
나갈 때만 받을 수 있는 돈이 있습니다
장기수선충당금은 청구해야 돌아옵니다
아파트나 승강기가 설치된 건물이라면 매달 낸 관리비 안에 장기수선충당금이 섞여 있습니다. 이 돈은 원래 집 소유자가 낼 몫이라, 임차인이 대신 낸 금액은 계약이 끝날 때 돌려받을 수 있습니다.
관리사무소에서 납부확인서를 받아 임대인에게 청구하면 됩니다. 확인을 요구하면 지체 없이 발급해 주도록 정해져 있으니, 이사 며칠 전에 미리 요청해 두세요.
공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신 납부한 경우 그 금액을 반환해야 합니다. 관리주체는 사용자가 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다.
다만 계약서에 임차인이 부담한다는 특약을 넣었다면 반환을 요구하기 어렵습니다.
공과금은 이사 당일에 끊어야 합니다
전기, 도시가스, 수도는 이사 당일 검침을 요청해 그날까지만 정산합니다. 미리 연락하지 않으면 다음 세입자가 쓴 몫이 섞여 나중에 서로 계산기를 두드리게 됩니다.
통신과 렌탈 상품은 해지보다 이전 설치가 유리한 경우가 많습니다. 이 연락들은 이사 2주 전에 한 번에 몰아서 끝내는 편이 빠릅니다.
- 도시가스 철거와 당일 정산 예약 — 이사가 몰리는 날은 예약이 밀립니다
- 인터넷과 유료방송 이전 설치 또는 해지 문의 — 위약금 조건을 먼저 물어봅니다
- 정수기와 비데 등 렌탈 이전 설치비 확인 — 남은 약정 기간도 함께
- 관리사무소에 장기수선충당금 납부확인서 요청 — 거주 기간 전체분으로
여기까지 해두면 이사 당일 아침에는 검침과 정산만 남습니다.
- 전기와 수도 검침을 요청해 그날까지 정산 — 다음 세입자 몫과 섞이지 않게
- 도시가스 철거 완료와 정산 금액 확인 — 기사 방문 뒤 금액까지
- 관리비를 이사 당일까지로 끊어 정산 — 관리사무소에 일할 계산 요청
- 우편물 주거이전 서비스 신청 — 우체국에서 새 주소로 전달
이사 당일과 그 뒤의 순서
보증금을 받기 전에 주소를 옮기지 않습니다
보증금을 돌려받기 전에 전입신고로 주소를 옮기면 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 짐을 다 뺐더라도 보증금이 입금된 것을 확인한 뒤에 새 주소로 신고하세요.
일정이 어긋나 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인하고 움직여야 합니다. 순서를 바꾸면 우선순위를 잃습니다.
순서가 곧 돈입니다.
사진은 짐을 뺀 직후에 남깁니다
입주할 때 찍어 둔 사진이 있다면 그때 이미 있던 흠을 증명할 수 있습니다. 없더라도 짐을 모두 뺀 직후의 빈방 상태는 반드시 남겨 두세요.
벽지, 바닥, 창틀, 싱크대, 화장실을 방마다 넓게 한 장씩 찍고 문제될 만한 곳은 가까이 한 장 더 찍습니다. 촬영 시각이 함께 저장되는 방식이어야 나중에 시점을 두고 다투지 않습니다.
- 빈방 상태를 방마다 넓게 촬영 — 방 전체가 한 장에 담기게
- 벽지 바닥 창틀 싱크대 화장실 근접 촬영 — 문제될 곳은 한 장 더
- 촬영 시각이 함께 저장되는지 확인 — 시점을 두고 다투지 않게
- 열쇠와 카드키 개수 확인 후 인계 — 받았던 개수 그대로
합의가 안 되면 조정을 신청합니다
공제 금액을 두고 끝내 이야기가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단과 LH, 한국부동산원에 설치돼 있습니다.
수수료는 조정 목적의 값에 따라 1만 원에서 10만 원 사이이고, 우선변제를 받을 수 있는 임차인이나 기초생활수급자는 면제될 수 있습니다. 신청을 받은 날부터 60일 이내에 끝내되 부득이하면 30일 범위에서 연장됩니다.
소송보다 시간과 비용 부담이 훨씬 적습니다. 다만 같은 사안으로 이미 법원에 소가 제기됐다면 각하될 수 있으니 순서를 정해 움직여야 합니다.
보증금이 입금된 뒤에도 순서는 남아 있습니다.
- 입금을 확인한 뒤에 새 주소로 전입신고 — 순서를 바꾸지 않습니다
- 납부확인서로 장기수선충당금 청구 — 이사한 뒤에도 청구됩니다
- 미반환 시 내용증명 발송 — 청구한 날짜가 기록으로 남습니다
- 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회 신청 — 소송보다 시간과 비용이 적습니다
자주 묻는 질문
도배와 장판은 무조건 새로 해주고 나가야 하나요?
특약이 없다면 그렇지 않습니다. 생활하면서 생긴 색 바램이나 눌림은 통상의 손모로 보아 임대인이 부담하는 것이 원칙이고, 임차인이 새로 시공할 의무는 계약서에 그런 약정이 있을 때 생깁니다.
벽에 못을 박았는데 전부 물어줘야 하나요?
못자국의 크기와 개수에 따라 갈립니다. 액자를 걸었던 정도의 작은 자국은 통상의 손모로 보는 경우가 많고, 도배를 다시 해야 할 만큼 크거나 많다면 임차인 부담으로 볼 수 있습니다.
집주인이 얼마를 뺄지 알려주지 않으면 어떻게 하나요?
공제 항목과 금액, 산출 근거를 문서로 달라고 요청하세요. 견적서 없이 “도배값”처럼 뭉뚱그린 금액은 근거를 확인할 수 없고, 나중에 조정이나 소송으로 갈 때도 상대의 주장을 검증하기 어렵습니다.
계약 기간을 못 채우고 나가면 중개보수는 누가 내나요?
법으로 정해진 규정은 없습니다. 실무에서는 중도 해지를 요청한 임차인이 부담하기로 합의하는 경우가 많으므로, 나가겠다고 말하는 시점에 이 비용을 어떻게 할지 함께 정리해 두는 편이 안전합니다.
장기수선충당금을 못 받고 이사했는데 지금이라도 받을 수 있나요?
이사한 뒤에도 청구할 수 있습니다. 관리사무소에서 거주 기간의 납부확인서를 발급받아 임대인에게 요구하고, 거절당하면 내용증명을 보낸 뒤 지급명령 같은 절차를 검토하면 됩니다.
원룸이나 빌라에도 장기수선충당금이 있나요?
없는 경우가 많습니다. 이 항목은 일정 규모 이상의 아파트나 승강기가 있는 건물처럼 법에서 정한 공동주택에 부과되므로, 관리비 고지서에 항목이 있는지부터 확인하세요.
마무리: 나가기 두 달 전에 시작하면 다툴 일이 줄어듭니다
보증금은 이사 당일의 협상력으로 지키는 돈이 아닙니다. 두 달 전 통지, 계약서 특약 확인, 빈방 사진, 납부확인서까지 미리 갖춰 두면 공제 요구가 들어와도 근거를 대고 이야기할 수 있습니다.
위 여섯 묶음을 그대로 담은 A4 한 장이 글 맨 아래에 있으니 인쇄해 표시하며 쓰세요. 오늘 계약서를 꺼내 특약 문구부터 다시 읽어 보실래요?